En Medellín, miles de familias habitan viviendas inadecuadas. Solo en Robledo, la segunda comuna más grande y poblada, más de 18.000 hogares tienen déficit habitacional. El crecimiento poblacional, el alto costo de vida, la falta de programas sociales y los impactos en la salud hacen que, para muchos, una vivienda digna siga siendo un privilegio más que un derecho.
Entre el mosaico de ladrillos naranjas y techos de zinc que conforman los barrios de Medellín, miles de familias viven en viviendas que no cumplen condiciones adecuadas. En algunas, la cocina se confunde con el espacio para dormir; en otras, las paredes son de tabla o esterilla, los techos están remendados, no hay agua corriente y por las calles nunca ha pasado el camión de la basura. Mientras tanto, otras familias ni siquiera logran tener un techo propio y deben compartir vivienda con parientes o mudarse de arriendo en arriendo. A este fenómeno se le conoce como déficit habitacional.
En Medellín, uno de cada cinco hogares presenta problemas de vivienda: 192.475 hogares, equivalentes al 19.14 % del total de la ciudad (1.005.376). El 80.1 % corresponde al déficit cualitativo, es decir, viviendas que existen, pero que presentan, por ejemplo, goteras, grietas, instalaciones precarias o materiales frágiles que impiden considerarlas dignas y seguras. Y el 19.8 % restante representa el déficit cuantitativo, cuando faltan viviendas para cubrir la demanda.
Entre tanto, hay comunas más o menos afectadas según sus particularidades. Hoy el fenómeno aqueja particularmente a tres (ver mapa). Según la Alcaldía*, 18.148 hogares de Robledo vivían en déficit habitacional en 2024. En 2021 eran 11.994. El aumento del 51.3 % puede no notarse desde la calle, pero está ahí, escondido detrás de paredes agrietadas, techos remendados, cocinas improvisadas y habitaciones donde duermen más personas de las que caben.
Viviendas que no alcanzan
Beatriz Posada tiene 59 años y vive en Robledo desde que tenía dos. Casi toda su vida transcurrió en el barrio El Pesebre, pero hace siete años reside en el Olaya Herrera y es la presidenta de su Junta de Acción Comunal. “Aquí sí hay mucha gente que en verdad no tiene casa y viven en unos ranchitos de madera que uno dice ‘pero ¿cómo hacen para vivir ahí? ¿Cómo hacen para acomodarse, cómo hacen por Dios?’ Aquí hay muchas familias que necesitan un hogar”, dice Beatriz sobre lo que hoy ve como paisaje en Robledo.
A esta problemática se le conoce como déficit habitacional cuantitativo: la falta de viviendas suficientes para cubrir la demanda de hogares que necesitan una.
Según la Alcaldía de Medellín, entre 2021 y 2024, Robledo sumó 10.797 habitantes, 7917 hogares y 7425 viviendas. Aunque las cifras parecen equilibradas, la realidad no lo es: la construcción no alcanza a compensar el deterioro ni el aumento de la demanda, y en 2024 la comuna registró el mayor número de casos de déficit cuantitativo en Medellín.
Los datos muestran que el problema crece rápido: en 2021, Robledo tenía 1996 hogares con déficit cuantitativo , pero para 2024 la cifra subió a 6533. El contraste ayuda a dimensionarlo: ese mismo año, comunas como El Poblado, Belén y La América registraron porcentajes mucho menores —3.3 % (1576), 2.8 % (1890) y 0.4 % (144) de hogares afectados, respectivamente— entre los más bajos de la ciudad.
Robledo, la comuna 7 de Medellín, es la segunda más extensa de la ciudad con 9,46 kilómetros cuadrados. Ubicada al noroccidente, limita con seis comunas —Doce de Octubre, Castilla, Laureles–Estadio, La América, San Javier y San Cristóbal— y está conformada por 22 barrios: Pilarica, Altamira, Córdoba, San Germán, Cerro el Volador, Bosques de San Pablo, B. Facultad de Minas U. Nacional, Villa Flora, Palenque, Aures No. 1, Aures No. 2, El Diamante, López de Meza, Bello Horizonte, Robledo, Pajarito, Monteclaro, El Cucaracho, Fuente Clara, Olaya Herrera, Santa Margarita y Nueva Villa de Iguaná.
El déficit habitacional se ha extendido por toda la comuna 7, aunque es más crítico en algunos sectores. “El mayor porcentaje está en la zona Sur, en los retiros de la quebrada La Iguaná. Desde El Pesebre hasta el límite con San Cristóbal hay barrios de invasión donde no hay calidad de vida”, explica Fernando Castañeda, tecnólogo en Gestión Ambiental y coordinador de la Mesa Ambiental de Robledo.
Por su extensión, Robledo acoge una población numerosa. En 2024 tenía 212.453 habitantes —52,8 % mujeres y 47,2 % hombres—, lo que la convierte en la segunda comuna más poblada de Medellín, después de Belén. En 2013 vivían allí 168.624 personas; en 12 años sumó 43.829 habitantes, un aumento promedio de 3.650 personas por año. Además, es hoy una comuna marcadamente joven, con la mayoría de sus habitantes entre los 20 y los 44 años.
Ese crecimiento sostenido se refleja en la creación de nuevos hogares y en la presión sobre la demanda de vivienda. En 2005, Robledo tenía 44.143 hogares, de los cuales 4.429 presentaban algún tipo de déficit; 1.052 correspondían a déficit cuantitativo. Entre 2021 y 2024, hogares y viviendas aumentaron de forma constante, aunque no siempre al mismo ritmo. Esta dinámica evidencia la creciente presión habitacional en la comuna.
Según el Departamento Administrativo de Planeación de Medellín (DAP), el alto número de casos de déficit cuantitativo en Robledo se explica, en parte, por su elevada movilidad residencial: la comuna es al mismo tiempo emisora y receptora de migración intraurbana. Mientras muchas familias se trasladan a otras zonas, otras tantas llegan a instalarse allí. Datos del DAP evidencian que Robledo recibe el 7 % de la migración intraurbana de la ciudad y alrededor del 7.5 % de la población migrante total.
Esto, sumado a variables que no pudieron preverse en 2014 al elaborar el Plan de Ordenamiento Territorial (POT), dificulta hoy las asignaciones presupuestales. “El crecimiento demográfico, las dinámicas de la pandemia y la pospandemia, y el que Medellín se convirtiera en un epicentro de migración y turismo, sobre todo de nómadas digitales, no estaban en el panorama cuando hicimos el POT”, señalan desde Planeación. Sin embargo, para Felipe Vélez Roa, director del DAP en 2016 y excandidato a la Alcaldía, el problema también radica en las prioridades de cada administración.
Más allá del tamaño y la población, Robledo tiene un peso enorme en la ciudad. Allí se concentran universidades como el ITM, el Pascual Bravo, el Colegio Mayor de Antioquia, la Facultad de Minas de la Universidad Nacional y la Ciudadela Robledo de la UdeA; hospitales y clínicas como el Pablo Tobón Uribe, la Cardio VID y la Bolivariana; además del Parque Biblioteca Tomás Carrasquilla, La Quintana y el cerro El Volador. Así, es un territorio que sostiene parte del movimiento académico, sanitario y cultural de Medellín.
Sin embargo, su peso institucional contrasta con la situación socioeconómica de sus hogares. En 2005, el 54.56 % de los hogares tenía vivienda propia totalmente pagada, pero para 2024 esa proporción descendió al 43 %. Paralelamente, el arriendo o subarriendo pasó del 34.36 % al 41 %, lo que evidencia una creciente dependencia del mercado del alquiler.
La comuna mantiene una estructura socioeconómica de bajos ingresos. En 2005, el 60.7 % de las viviendas estaban en estrato 2, y en 2022 la mayoría (57.7 %) seguía concentrada en los estratos 1 y 2. Los estratos medios (3 y 4) tenían una participación menor y el estrato 5 era casi inexistente. Esta composición limita la capacidad de muchos hogares para invertir en el mejoramiento de sus viviendas.
A ello se suma el aumento del costo del alquiler. En 2014, arrendar una vivienda en Robledo costaba en promedio $358.575; para 2023, el valor aumentó un 49.7 %, alcanzando los $720.580. Este incremento presiona aún más a los hogares de menores ingresos y dificulta la reducción del déficit habitacional en la comuna.
Aquí resulta importante hablar de la construcción de vivienda y el espacio ideal para habitarla. Aunque no hay un estándar único internacional, puesto que depende del país, el clima, la legislación, el propósito de la vivienda o el nivel socioeconómico, sí hay recomendaciones y normas de organismos internacionales, de la academia y de políticas públicas que sirven como referencia.
Tanto la normativa local como la investigación académica coinciden en que la calidad de la vivienda comienza por su espacio mínimo. El POT de Medellín, vigente desde 2014, establece áreas mínimas según el número de alcobas: 30 metros cuadrados para apartaestudios, 45 para viviendas de dos alcobas, 60 para las de tres y 80 metros cuadrados para las de cuatro. De forma similar, un estudio de la Universidad de Pensilvania, propone estándares basados en la composición del hogar: 30 metros cuadrados una persona, 45 para dos y 60 para hogares de tres a cuatro integrantes. Aunque parten de enfoques distintos, ambas referencias resaltan que estos umbrales son clave para garantizar condiciones básicas de habitabilidad y bienestar.
Las viviendas de interés social (VIS) son esenciales para reducir el déficit habitacional y ampliar el acceso a soluciones formales para hogares de bajos ingresos. Según el Dane, entre enero y diciembre de 2024 se aprobaron 169.919 unidades de vivienda en el país, de las cuales 80.919 fueron VIS: 65.659 apartamentos y 15.260 casas.
Si bien no hay una regla estricta sobre el tamaño mínimo, según Lina Restrepo, arquitecta y gerente de proyectos, sí está regulado el valor máximo de una VIS, con el fin de facilitar el acceso a hogares de bajos recursos según el tamaño de la ciudad. En municipios con menos de un millón de habitantes, el tope es de 135 salarios mínimos mensuales legales vigentes (SMMLV); en ciudades como Medellín, el límite es de 150 SMMLV en zonas de consolidación y 175 en zonas de renovación urbana.
Con estos límites, las constructoras ajustan el tamaño de las VIS según la rentabilidad. En Medellín, donde el suelo es costoso y se exige incluir otros usos (como comercio, salud o entretenimiento), estas viviendas suelen quedar entre 40 y 50 metros cuadrados y, en muchos casos, se entregan en “obra negra” o con acabados mínimos para reducir costos.
Para aumentar la oferta de vivienda en una zona específica, existen los Planes Parciales de Desarrollo (PPD). “Es como un POT pequeño y sectorizado: varias cuadras se ponen de acuerdo y se formula una propuesta que integra aspectos ambientales, servicios públicos, diseño vial, equipamientos, espacio público y aprovechamiento del suelo”, explica Lina. Estos planes permiten transformar zonas de otros usos, generalmente industriales, y deben ser aprobados por el municipio mediante decreto. Al respecto, Felipe Vélez agrega que en el POT se formularon más de 53 PPD, los cuales están formulados “milímetro a milímetro, pero su ejecución ha sido difícil”.
En Robledo avanza el Plan Parcial de Desarrollo El Progreso, cerca del centro comercial Florida. Antes usado por bodegas e instalaciones de Everfit, proyecta 250.000 metros cuadrados de vivienda, unas 3.600 unidades, de las cuales cerca de 325 serán VIS de 45 metros cuadrados. Aunque esto no garantiza que los hogares en déficit cuantitativo accedan a ellas, sí amplía la oferta y las opciones de permanencia en la comuna.
Techos que no protegen
El problema no es solo que falten viviendas, sino que muchas de las existentes no cumplen con los mínimos de calidad y seguridad. “Esto incluye la tenencia segura, el acceso a servicios básicos, la habitabilidad —ventilación, iluminación, privacidad y ausencia de hacinamiento—, además de gastos soportables y capacidad de mantenimiento. En Robledo, varios de estos factores fallan al mismo tiempo, lo que agrava el déficit cualitativo más allá de la precariedad física visible”, explica Mónica Mejía, arquitecta, doctora en Estudios Urbanos y Territoriales y coordinadora de la Escuela del Hábitat de la Universidad Nacional.
Lo que describe Mónica corresponde al déficit habitacional cualitativo, que mide las deficiencias físicas y estructurales de las viviendas ya existentes. Un hogar se clasifica en este déficit cuando presenta condiciones como vivir en estructuras no convencionales (carpas, contenedores, vagones o refugios), habitar viviendas con paredes de materiales no durables (madera burda, tablas, esterilla, vegetales o desechos) o sin paredes, presentar hacinamiento (más de dos o hasta más de cuatro personas por cuarto, según la zona), o tener cocinas inadecuadas ubicadas en espacios para dormir o en patios abiertos. También se considera déficit la falta de servicios esenciales: viviendas sin conexión formal a acueducto, sin alcantarillado adecuado o servicio sanitario, sin energía eléctrica o sin recolección de basuras.
Beatriz, presidenta de la JAC del Olaya Herrera, relata que desde hace un tiempo están en el proceso de instalación de acueducto y alcantarillado en algunos sectores del barrio, como El Cristo, Blanquizal y Cebollal, con ayuda de EPM. “Gloria a Dios nos salió el proyecto del alcantarillado y del acueducto, y ahí vamos. De a poquito nos estamos metiendo en los sectores”.
La variación del déficit cualitativo en Robledo entre 2021 y 2024 muestra un deterioro profundo y desigual en las condiciones básicas de habitabilidad. Aunque en 2021 y 2022 los déficits en cocina, energía, basuras y agua para cocinar se mantuvieron estables, 2023 marcó un quiebre: el déficit de alcantarillado se cuadruplicó, la recolección de basuras llegó a su punto más alto y también aumentó la falta de agua apta para preparar alimentos. En 2024 algunos indicadores bajaron, pero los déficits en alcantarillado, material de paredes y energía fueron los más altos de Medellín.
Colombia hace parte del Pacto Internacional de los Derechos Económicos, Sociales y Culturales de la ONU, que en 1991 estableció que una vivienda adecuada no se limita a tener un techo y cuatro paredes. El estándar incluye, al menos, siete indicadores fundamentales para garantizar la calidad de vida: tenencia segura; disponibilidad de servicios, materiales, instalaciones e infraestructura; asequibilidad; habitabilidad; accesibilidad; ubicación; y adecuación cultural.
En el país, sin embargo, solo se consideran dos de estos criterios para determinar cuántas viviendas están en déficit cualitativo. El primero es la disponibilidad de servicios e infraestructura, es decir, el acceso a agua potable, energía, alcantarillado y recolección de basuras; y el segundo es la habitabilidad, que evalúa el espacio disponible y la calidad estructural de la vivienda. Los demás indicadores quedan por fuera del diagnóstico oficial.
“Le da tristeza a uno hacer recorridos y ver que hay un ranchito donde viven cuatro, cinco, seis personas, y es de tablas, latas o plástico y les pregunta: ¿Usted cómo hace para vivir aquí? No tienen servicios públicos. La mayoría utilizan velas, lámparas de petróleo, de gasolina. Es terrible la falta de servicios. También carecen de agua potable”, relata el presidente de la Mesa Ambiental de Robledo, Fernando Castañeda.
El hacinamiento mitigable es el más común y muestra una tendencia general a la baja: pasa de 6292 hogares en 2021 a 3484 en 2024, con un pico en 2023 (5338). Esto indica que, aunque el problema sigue siendo amplio, ha habido avances irregulares en la reducción de hogares cuyo hacinamiento puede solucionarse con intervenciones simples.
El hacinamiento no mitigable, asociado a limitaciones más estructurales, presenta fluctuaciones fuertes: baja de 1081 en 2021 a 407 en 2022, sube a 1686 en 2023 y luego cae a 726 en 2024. Estas variaciones sugieren cambios puntuales en el territorio —como desplazamientos internos o llegada de nuevos hogares— que afectan a las familias que no pueden mejorar su situación con ajustes menores.
El déficit cualitativo no depende solo de las condiciones internas de la vivienda, sino también del lugar donde se construye. Tanto El Poblado como Robledo tienen zonas con alta o media amenaza por deslizamientos, inundaciones o avenidas torrenciales, pero la forma de construir es distinta: en Robledo predominan proyectos de VIS, mientras en El Poblado se levantan edificaciones de alto ingreso. “A esas edificaciones les invierten para mantenerse en un suelo de multiamenaza alta, pero a las otras no”, señala Mónica Mejía, mostrando cómo la inversión para reducir riesgos no se distribuye por igual.
Esa diferencia también responde a decisiones institucionales. “Mejorar el suelo es una decisión política: decidir si se permite construir ahí y cuánto dinero se destina para reducir amenazas como los deslizamientos. Los gobiernos suelen fijar metas que saben que pueden cumplir”, agrega la arquitecta. Ante la situación del suelo y sus riesgos, el DAP respondió que “nosotros como ciudadanos y ciudadanas a veces no entendemos que tú vives aquí y tú vives acá y nos separa una cuadra, pero tú sí estás en riesgos y tú no porque los suelos son diferentes, las cotas de inundación son diferentes y hay unas zonas que son mitigables y otras que no son mitigables.”
Este desequilibrio se relaciona con un aspecto del déficit cualitativo que suele pasar inadvertido: el riesgo de que la vivienda no resista las condiciones del terreno. El Observatorio del Hábitat de la Universidad Nacional advierte que en las laderas se ha permitido la expansión de barrios sobre suelos inestables y sin control técnico. Cerca del 30 % de la población vive en estas zonas de amenaza y alrededor del 25 % del territorio de Medellín está expuesto a riesgos asociados al cambio climático. A esto se suma la presencia de grupos ilegales, como loteadores en áreas periféricas, que dificultan la gestión y planificación del riesgo.
Por otro lado, actualmente en Medellín existe un patrón de desigualdad socioespacial, pues existen zonas que concentran inversiones, infraestructura y servicios, mientras que otras (generalmente las periféricas) acumulan densidades extremas de personas y hogares con acceso limitado a servicios básicos como transporte, educación, salud y empleo.
La calidad de una vivienda no solo determina la comodidad de quienes la habitan, sino su salud y bienestar. Como explica Mónica Mejía, “tenemos que contar con buenos materiales que no se nos caigan encima, que no haya piso en tierra porque acumula hongos y gérmenes, y que pinturas o cubiertas no generen contaminantes como asbestos, porque esto va directamente en contra de la salud de las personas”. A ello se suma el impacto del hacinamiento, una condición frecuente en zonas con alto déficit cualitativo: “el hacinamiento afecta directamente la salud. Cuando varias personas comparten una habitación cerrada, la calidad del aire se deteriora y aumentan las infecciones respiratorias”. En Robledo, estas situaciones se combinan, profundizando las vulnerabilidades de muchos hogares.
Robledo también ha sido escenario de grandes reubicaciones urbanas. En 2007, más de 2000 familias provenientes de El Morro, en Moravia, fueron trasladadas a proyectos de vivienda en zonas como La Huerta, Pajarito y Ciudadela Nuevo Occidente. En 2010, otras 1444 familias que habitaban en chozas de madera en la cuenca media de La Iguaná fueron reubicadas en viviendas de interés social por la construcción de la conexión de la carrera 80 con el Túnel de Occidente. La comuna, por tanto, ha absorbido históricamente poblaciones en situación de vulnerabilidad o riesgo, lo que ha fortalecido su carácter receptor de migración intraurbana, pero también ha incrementado la presión sobre su infraestructura habitacional.
Frente a este panorama, la Alcaldía de Medellín ha buscado reducir el déficit cualitativo a través del Subsidio de Mejoramiento de Vivienda, dirigido a hogares vulnerables. En total, 4125 familias han sido beneficiadas, con 1324 subsidios asignados y 1860 en ejecución, y una inversión superior a los 70.000 millones de pesos entre 2024 y lo que va de 2025. Los mejoramientos incluyen intervenciones saludables (como arreglos de baños, cocinas, pisos, techos y redes de servicios) y estructurales, como refuerzo de cimientos, muros y cubiertas.
“A nosotros nos llega mucha gente. Entonces revisamos cuándo hay campañas o convocatorias, por ejemplo, con el Isvimed. El año pasado, con Argos y la Defensoría del Pueblo, se hicieron 50 mejoras de viviendas”, explica Beatriz, presidenta de la JAC del Olaya Herrera. Cuenta que suelen recorrer el barrio para identificar a quienes más necesitan apoyo, aunque muchas personas también se acercan directamente. “Yo hago una lista y miro por dónde podemos ayudar, aprovechando reuniones o espacios donde se pueda gestionar. Así vamos ubicando a las familias que podrían recibir algún beneficio”.
A pesar de estos esfuerzos de la institucionalidad, de la comunidad y de los líderes, el déficit sigue creciendo. Mientras miles de hogares reciben intervenciones, 18.148 continúan en condiciones de vivienda inadecuadas. En una comuna donde la población aumenta, el arriendo es dominante y el tejido urbano se densifica, el desafío no es solo cuantitativo, sino profundamente cualitativo.
Robledo es un territorio extenso, vibrante y lleno de equipamientos estratégicos. Pero también es un mosaico de viviendas que resisten el paso del tiempo con pocos recursos, de barrios que se expanden con rapidez y de familias que sostienen su día a día en espacios que no siempre fueron pensados para la cantidad de personas que ahora acogen.
*Las cifras de habitantes y hogares son de la Alcaldía de Medellín. A su vez, estas son proyecciones del Censo Nacional de Población y Vivienda (CNPV) de 2018, realizado por el Dane.
