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Edición 102

event 22 Abril 2022
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  • ¿Quiénes son los nuevos inversores de Naranjal?

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    Las obras en el plan parcial de Naranjal se reactivaron con la llegada de un nuevo inversor-constructor. Mientras los habitantes tradicionales continúan exigiendo la protección de su patrimonio y sus actividades laborales, del éxito del proyecto inmobiliario privado depende, en buena medida, el futuro de la renovación urbana del barrio.

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    Luego de dos años y medio con las obras paralizadas, el pasado primero de marzo, la Empresa de Desarrollo Urbano (EDU) anunció el inicio de las obras que terminarán la unidad de actuación urbanística dos del barrio Naranjal. Esta es tan solo la primera de las cinco zonas en las que fue dividido el territorio para ser intervenido en el marco del primer plan de renovación urbana formulado en Colombia en el año 2000.

    La construcción, que empezó en abril de 2014 y debía estar lista finalizando 2015, solo empezó a entregarse a finales de 2016 y alcanzó la ejecución de dos de las cuatro torres que tendrían 240 apartamentos, sótanos, oficinas y locales comerciales.

    Las obras quedaron inconclusas por problemas jurídicos de su primer inversor-constructor, Cass Constructores; una empresa que hizo parte del Consorcio Canoas, al que encontraron responsable de direccionar los términos para ganarse la licitación de la construcción del interconector Tunjuelo-Canoas, una obra de gran importancia para las labores de saneamiento del río Bogotá y en la que también estuvo implicada la multinacional brasileña Odebrecht.

    Por estos hechos, ocurridos en 2009, y durante la alcaldía de Samuel Moreno, Paola Fernanda Solarte, representante legal de Cass Constructores, fue condenada en 2019 a seis años y siete meses de prisión domiciliaria, cuando aún se adelantaban las obras en Naranjal.

    Luego de que en la anterior administración municipal se lograra llegar a un acuerdo para que Cass Constructores cediera el contrato adquirido, la EDU abrió una nueva licitación en la que participaron cuatro oferentes para concluir las obras.

    El nuevo socio-constructor, anunciado el pasado 12 de junio de 2021, es el Consorcio Arrabal-Naranjal 2021, que tendrá 14 meses (aproximadamente hasta marzo de 2023) para finalizar lo inconcluso y otros 72 meses para realizar toda la gestión de adquisición predial, estudios, diseños, licencias de construcción y ejecución de otro proyecto inmobiliario similar en la unidad de actuación urbanística tres, la segunda zona por intervenir en el barrio.

    Un boletín de prensa de la Alcaldía, enviado a medios de comunicación el primero de marzo de 2022, expresa que la inversión de estos nuevos socios-constructores es de más de “40 mil millones de pesos para las dos torres que faltan”.

    Aunque es cierto que el monto invertido supera esta cifra y el contrato suscrito para desarrollar las dos torres que están por construirse es de 33.890 millones de pesos y otros 8371 millones de pesos serán para realizar algunos ajustes y obras menores en las torres que ya se encuentran ocupadas; también es cierto que, según el acta de inicio del contrato, las ganancias del proyecto serán del margen del 3 % del precio total de las ventas y este dinero se distribuiría en un 60 % para el constructor y un 40 % para la EDU.

    En relación con las utilidades de lo que falta por construir, Wilder Echavarría, gerente de la EDU, le dijo a De la Urbe que estarían por el orden de los dos mil millones de pesos y tres mil millones de pesos, pero que dar una cifra exacta es difícil porque “la gestión financiera y contable del anterior constructor no fue juiciosa”. Algo que, asegura, aún se está esclareciendo para poder determinar, además, la deuda que dejó con algunos proveedores y que ronda los cuatro mil millones de pesos.

    Los inversores

    El mismo boletín de prensa de inicios de marzo fue impreciso en señalar que los integrantes del Consorcio Arrabal-Naranjal 2021 son “las empresas Grupo Qualitas Corp. Sucursal Colombia, IGV S. A. S. y CMS Desarrollos S. A. S.”. Porque si bien estos fueron los integrantes iniciales, desde el 28 de abril de 2021, cuando la EDU aceptó la propuesta de este consorcio, han existido algunos cambios en su composición nominal y accionaria hasta la firma del contrato de prestación de servicios de construcción el 26 de enero de 2022. Esto se dio principalmente para garantizar la consecución de las pólizas de aseguramiento del proyecto.

    De esta forma, quienes hacen parte definitiva del Consorcio Arrabal-Naranjal 2021 son JLX Proyectos S. A. S con el 51 %, el Grupo Qualitas Corp. Sucursal Colombia con el 34 % y Solutec Ingeniería S. A. S que tiene el 15 % de participación restante.

    “Para encontrar potenciales inversores en el proyecto nos tocó empaquetar la propuesta, realmente las ganancias para los inversores se verán es con la construcción de la unidad tres, pues la oferta solo de terminar la dos no era algo llamativo para nadie”, manifiesta Wilder Echavarría.

    JLX Proyectos S. A. S tiene como propietarios a Vivian Prado Camacho (quien también es la representante legal del consorcio), Harold René Camacho Romero y Yecid Alexander Camacho Romero. Por su parte, el Grupo Qualitas Corp. Sucursal Colombia es una filial extranjera del Grupo Qualitas Corp., una empresa offshore constituida en Panamá el 10 de diciembre de 2008, con un capital de 10 mil dólares, por la firma de abogados Ballard & Ballard.

    Esta llegó a Colombia el 12 de marzo de 2019 y se registró en la Cámara de Comercio de Bogotá. Su representante legal es Yecid Alexander Camacho Romero, el mismo accionista de JLX Proyectos S. A. S y su propietario es Carlos Eduardo Ramírez, quien en la sociedad matriz panameña tiene el cargo de “apoderado”.

    En cuanto a Solutec Ingeniería S. A. S, su representante legal es Cristian Camilo Guerrero Báez y su único accionista es Álvaro Daniel León Villarreal. Según su perfil en la red social LinkedIn, Guerrero Báez, el representante legal, es ingeniero civil de la Universidad Nacional y tiene experiencia como ingeniero residente y director de obras. Entre septiembre de 2016 y febrero de 2017, prestó sus servicios a Cass Constructores, la misma empresa que dejó el proyecto inconcluso.

    En cuanto a contratación estatal, Solutec Ingeniería S. A. S cuenta con dos procesos registrados en el portal de contratación pública Secop. Uno en 2021 como integrante del Consorcio Anorí SW, encargado del mantenimiento de puentes vehiculares en vías terciarias de Anorí, Antioquia, por un valor de 1926 millones de pesos. El otro fue suscrito en 2017 con la EDU de Barranquilla para la modificación de la infraestructura en una vía de esta ciudad por 833 millones de pesos.

    También, el Grupo Qualitas Corp. y Soluctec ya habían participado como consorcio en el proceso de por lo menos una licitación pública. Lo hicieron bajo el nombre de Consorcio QF para construir la fase II del Acueducto Complementario de Ibagué.

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    El futuro del plan

    “La reactivación de las obras es un motivo de satisfacción porque la EDU estaba en jaque al no tener una respuesta clara frente a quienes habían invertido en el proyecto. Hemos minimizado los riesgos jurídicos y hoy no tenemos ninguna demanda”, expresa Wilder Echavarría, quien para el cierre de esta edición dijo que a las torres faltantes por construir en Naranjal solo les restan 11 apartamentos por vender, ya 109 propietarios han firmado una promesa de compraventa y cerca del 70 % de las oficinas y los locales comerciales están también comprometidos.

    “Cada vez yo me fui convenciendo de que esto tenía futuro porque asumí que esos problemas legales debían solucionarse en cualquier momento, además el potencial del proyecto es enorme por su ubicación”, asegura Jorge Ramírez, propietario desde 2018 de un apartamento en las torres del proyecto que ya están finalizadas.

    Pero “la emoción y la esperanza” con la que, dice Echavarría, la EDU recibe estas noticias en uno de los sectores más apetecidos y mejor valorados por los gremios inmobiliarios de Medellín (cerca de la estación Suramericana del Metro y, en sus alrededores, con importantes establecimientos comerciales y vías como la carrera 65 y la avenida San Juan), contrasta con las preocupaciones históricas de los habitantes tradicionales del barrio.

    Por un lado, la antigüedad que tiene la formulación del plan de renovación urbana (22 años) no permite que le sea aplicada la política pública de protección a moradores, una herramienta que garantiza que cualquier obra pública o transformación urbana no vaya en detrimento de las condiciones actuales de los moradores de ese territorio o impacte de manera negativa su calidad de vida.

    Por otro lado, las discusiones comunitarias que se han dado con la Alcaldía sobre la inclusión de más familias y unidades de negocio dentro de los censos que deben recibir compensaciones o reubicaciones disminuyen los recursos a los que podrían acceder, pues deben repartirse entre más interesados.

    Y, además, la reubicación, en el mismo barrio, de sus viviendas y negocios, a la que tienen derecho estos habitantes tradicionales como quedó estipulado en el Decreto 1309 de 2009, se daría en la medida en que el constructor vaya recibiendo utilidades por su inversión para destinar un porcentaje menor al desarrollo de viviendas de interés social y prioritario.

    “El éxito de este proceso no se puede medir solamente en haber encontrado un inversor y que se empiecen a desarrollar obras porque es solo una parte de la renovación urbana. Aquí todavía el futuro es muy incierto para los propietarios, los arrendatarios y los moradores tradicionales del barrio, sin contar a quienes debieron salir para que pudieran construir lo que está por terminar”, declara Federico Aguilar, quien por varios años, junto a otras personas y asociaciones, ha liderado procesos comunitarios en favor de los intereses de los habitantes de Naranjal.

    Ante muchas promesas incumplidas durante varias administraciones municipales, la confianza en la renovación urbana es poca. Hoy el futuro del plan parcial está en manos de la buena ejecución del proyecto que pueda tener el nuevo inversor, pues, así como dice Aguilar: “nadie tiene los elementos para asegurar que con el nuevo constructor no podría suceder lo mismo que con el anterior”. En la actualidad, Cass Constructores está demandado por el municipio por cerca de 50 mil millones de pesos, pero el proceso es demorado y las soluciones tras más de dos décadas de formulado el plan cada vez dan menos espera.

    “Esto sale adelante si el constructor se compromete, de ahí depende que todos vuelvan a confiar. Por eso es clave lo que suceda en los próximos 14 meses”, concluye Jorge Ramírez.

    Fotografía: Alejandro Valencia Carmona